Strony

poniedziałek, 3 marca 2014

Jakie kupić mieszkanie duże małe i dlaczego

Pierwsze pytanie jakie każdy sobie zadaje

Czy skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych ?

Wysokość dopłaty przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku pierwotnym w programie Mieszkanie dla Młodych jest ustalana na podstawie kilku zasad. Według założeń programu Mieszkanie dla Młodych aby uzyskać dopłatę musimy kupić swoje pierwsze mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera i nie mieć skończone 35 lat w dniu podpisania umowy kredytu hipotecznego. Wówczas możemy uzyskać dopłatę do 50 m2 powierzchni w kupowanym mieszkaniu, które nie może być większe niż 75 m2. Otrzymamy wtedy jednorazową dopłatę do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w wysokości 10 % wartości mieszkania, liczoną według wartości odtworzeniowej metra kwadratowego mieszkania.

Czy to są korzystne warunki ?
Różnica w cenie miedzy rynkiem pierwotny a rynkiem wtórny to około 25 %.

Biorę pod uwagę miasto Tychy bo ten rynek nieruchomości trochę znam
Założenia
Średnia cena mieszkania w ogłoszeniach to 3500 złotych za metr, cena transakcyjna mieszkania do remontu to około 3000 złotych.
Limit cenowy za 1 metr w Tychach to 4284,50 zł i załóżmy że własnie taka kwotę udało się wynegocjować u developera, chociaż ceny są wyższe.
Do wyliczeń wezmę metraż do którego możemy dostać największą kwotę dopłaty czyli 50 metrów.

Cena mieszkania od developera 4284,50 x 50 metrów = 214225 zł minus dopłata 19475 = 194750

Cena mieszkania do remontu 3000 x 50 metrów = 150000 zł

Cena mieszkania do poprawki 3500 x 50 metrów = 175000 zł

Podsumowanie:
Developer
214225 zł
Różnica
Wtórny do poprawki
175000 zł
19475
Wtórny do remontu
150000 zł
44750

O tym że bank w którym będziemy korzystać z kredytu będzie chciał również skorzystać z dopłaty przez podniesienie marży nie trzeba nikogo przekonywać.
Widzimy spore różnice a będą jeszcze większe. 

Remont/Wykończenie 
Tu nie zrobię dokładnego wyliczenia bo w dużej mierze zależy to od gustów.  
Mieszkanie do remontu i mieszkanie w stanie developerskim pochłoną podobna kwotę a mieszkanie do poprawki będzie kosztować nie wiele. 
W znanym mi przypadku ( moim ) mieszkanie do remontu pochłonęło 13 tysięcy, łazienka przeszła generalny remont, kuchnia została odświeżona, jeden pokój generalka, drugi odświeżenie. 
Kolejny koszt to urządzenie mieszkania, kupując mieszkanie w stanie developerskim to po okresie wykańczania trzeba zrobić zakupy sprzętu. W mieszkaniu na rynku wtórnym taki sprzęt może zostać po przednim właścicielu. Dzięki temu odkładamy wydatki na później. 
To zdecydowanie powiększa różnicę miedzy zakupem mieszkania na rynku wtórnym a zakupem mieszkania z programu MDM.

Czy kupić od razu duże mieszkanie czy najpierw małe ?

To standardowy dylemat wszystkich kupujących mieszkanie. 
Porowniam dwa mieszkania 
Przypadek 1 
kupujemy 40 metrowe mieszkanie które po okresie spłaty sprzedajemy jako do remontu i kupujemy większe 60 metrowe mieszkanie

Przypadek 2
kupujemy od razu 60 metrowe mieszkanie. 

Zakładam że oba są do remontu, większe mieszkanie zwykle jest tańsze za metr więc to też uwzględnię. 
40 x 3000 zł = 120000 zł 
60 x 2800 zł = 168000 zł
Zakładam że koszty remontu mniejszego mieszkania będą proporcjonalnie mniejsze czyli jeśli remont większego mieszkania będzie kosztował 30 tyś zł to mniejszego 20 tyś zł. 
koszt po remoncie 
mieszkanie 40 metrów - 140000 zł
mieszkanie 60 metrów - 198000 zł

I na takie kwoty musimy wziąć kredyt. Przy założeniu że w obu przypadkach możemy oddawać 1000 złotych miesięcznie do banku. kredyt dostaliśmy na 5% w skali roku i nie ma innych kosztów ( np marży ) TO
mieszkanie 40 metrowe spłacamy 211 miesięcy i oddajemy 211000 zł
mieszkanie 60 metrowe spłacamy 419 miesięcy i oddajemy 419000 zł

Jeśli w pierwszym przypadku po 211 miesiącach sprzedamy mieszkanie za 120000 zł i kupimy 60 metrowe znowu do remontu to za drugim razem musimy wziąć tylko 78000 zł kredytu który spłacimy po 95 miesiącach i oddamy 95 tysięcy złotych. 

Podsumowanie 
Przypadek 1
Mamy 60 metrowe mieszkanie nie cale 8 lat po remoncie. 
Spłaciliśmy 306000 zł co zajęło nam 25,5 roku. 

Przypadek 2
Mamy 60 metrowe mieszkanie nie całe 35 lat po remoncie 
Spłaciliśmy 419000 zł co zajęło nam prawie 35 lat. 

Skąd się wzięła tak wielka różnica ? 
To magia procentu składanego 

10 komentarzy:

  1. Bardzo fajne porównanie - rozumiem, że porównane zostały podobne mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego, a nie technologia tradycyjna w nowym budownictwie z wielką płytą sprzed wielu lat.
    W przeciwnym razie trzeba to zaznaczyć, bo może się okazać, że za parę lat rozwalających się mieszkań z wielkiej płyty nikt nie przyjmie nawet z dopłatą, a dodatkowo należy być świadomym potencjalnych negatywnych skutków zdrowotnych mieszkania w domu z 'azbestu'.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dziekuje za spostrzeżenie. Nie znam doklanie cen mieszkań w wielkiej płycie ale podbno nie odstają.
      Porownanie dotyczylo mieszkania z osiedla budowanego z cegly w latach 50 ws nowe.
      jakosc na plus dla tego strego, jedyna wada to parkiety na lepiku, wszystko wylecialo podczas remontu.
      Remont to tez temat na caly artykuł. Ja robilem po minimalnych cenach sporo we wlasnym zakresie. Z boku to nie fajnie wyglada, ale znajomi ktorzy mnie krytykowali w podobnej sytuacji podjeli podobne decyzje.

      Usuń
  2. Bardzo fajny artykuł! Ja zauważyłam że mieszkań w "wielkiej płycie" już nikt nie chce kupować, moi znajomi kupują małe, deweloperskie mieszkanka i uważam, że mają rację, ja mam mieszkanie w wielkiej płycie , gdzie wszystko jest stare, zaniedbane a w okół pijacy i patologia.

    OdpowiedzUsuń
  3. no tak, ale zapomniałeś dodać, że w pierwszym przypadku tłoczysz się przez ponad 17 lat w klitce a tylko 8 lat w 60 m2. W życiu na ogół wygląda to tak, że właśnie przez te 17 - 20 lat potrzebujemy przestrzeni dla dzieci a potem gdy wylecą z domu nasze potrzeby są mniejsze.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. poprostu licz sily na zamiary. mozna zrobić to tak jak ja.
      34 metry kawalerka w wieku 24 lat. 30% wkladu wlasnego kredyt na 10 lat. W wieku 30 lat slub i mieszkanie 53 metry, 60% wkladu wlasnego. polecam takie podejście. tylko trzeba myśleć o wlasnym M jak konczy nascie lat.
      Jasne ze chcialbym dom i samochod nowke i wakacje 2 razy w roku. Ale co zostawię dzeciom ? długi? juz panstwo zapewnia ponad 80 tys dlugu na mieszkańca

      Usuń
    2. Twója historia drogi anonimie brzmi fantastycznie w znaczeniu mało prawdopodobnie :)
      Przy założeniu że masz średnia krajowa załóżmy 3000 netto (rośnie szybko głównie dzięki podwyższeniu pensji minimalnej) odkładasz przy super zaciskaniu pasa 2 tys miesięcznie. Na dołożenie 100 tys potrzeba ponad 4 lata. Za to mogłeś kupić kawalerkę. Ile osób po maturze ma średnia krajowa?
      Utrzymywali Cię rodzice a ty odkladales? To znaczy tylko i wyłącznie ze dostałeś kasę od rodziców na mieszkanie

      Usuń
  4. Super porównanie ! Jestem właśnie na etapie załatwiania kredytu na 20 lat przy 30% wkładzie własnym w mieszkanie

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Szymek jaka będziesz miał rate ? raty malejące czy stałe?
      W jakich bankach szukałeś kredytu ?
      Te komentarze mobilizują mnie zeby cos jeszcze napisać.

      Usuń
  5. Moim numerem jeden po poszukiwaniach mieszkania okazał się Lokum Deweloper. Mówimy oczywiście o mieszkaniach od dewelopera z rynku pierwotnego. Polecam zobaczyć listę inwestycji - zobacz mieszkania wrocław

    OdpowiedzUsuń
  6. Twój komentarz jest zwykła reklama tego developera. Dobre naprawdę zajebie warunki nie są dostępne dla zwykłego Kowalskiego.
    Kupując za gotówkę mozna dostać 20 %, a nawet 30% rabatu przy odpowiednich ZNAJOMOŚCIACH. Niestety bez dopłat rządowych póki co rynek wtórny wygrywa z pierwotnym.

    OdpowiedzUsuń